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[热点]“沪七条”谨慎调控 热点城市或跟进
来源:中国房地产报                  发布时间:2013/11/19 8:14:28

11月8日,在十八届三中全会开幕前夕,上海出台《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》,共计七条内容,简称“沪七条”。

“沪七条”的核心内容有三点:一是二套房贷首付由六成提至七成,利率不变(同深圳和北京);二是外地人购房门槛提高,连续纳税记录由1年增至2年;三是单价与涨幅超标则有可能停止预售许可证发放。

“新政依然指向房地产市场供求,其中房地产(000736,股吧)投资需求依然为新政打击的重点对象,而首套自用住房需求尚未触及。”第一太平戴维斯市场研究部主管简可接受中国房地产报记者采访时表示,“由于先前出台的房地产调控措施已在一定程度上抑制了上海投资市场,因此此次出台的新政,尤其在市场需求方面,将很难对未来的成交量产生较大影响。”多位业内人士表示,北京、上海、深圳进一步提升调控,很可能引起一二线城市调控的整体升级,但从目前的调控效果来看,如果仅仅是从抑制需求方面着手,还是治标难治本。

抑需求效果有限

“今年以来,一线城市房价领涨全国,北上广深4个城市,9月新建商品住宅价格指数同比上涨皆超20%。按这一态势,将难以完成3月份四市公布的2013年度房价控制目标。按规定,若不达标,地方官员将被约谈或问责。由此可见,一线城市政府压力颇大,新调控政策的出台在所难免。”上海研究院副院长杨红旭告诉记者。

分析“沪七条”内容,发现主要还是对需求进行抑制。例如,严格执行差别化的住房信贷政策。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上。

“从我们实际接触的一线市场来看,当前申请个人房贷当中,多属首套房贷,购房者会选择在法律许可的范围内尽力争取首套房贷;如果是二套房,选择全额付款的比例则在上升,所以二套房贷首付提高一成对投资者影响甚微,且改善需求的支付能力强于首套‘刚需’,多一成首付并非会形成很强的威慑作用;此外,在上海,取得户口相对北京更容易一些,所以满足条件的购房者比例也在不断上升。”第一太平戴维斯住宅业务部董事唐华告诉记者。根据“深八条”经验,调控加码后销售依然会火爆。对此业内人士普遍认为,六成与七成没多大实质性区别,这个属于轻微的调整,楼市仍然看涨。

分析深圳、北京、上海三市相继出台的调控政策不难发现,提高的只是二套房贷首付比例,贷款利率方面并没有提高。而在今年出台的新国五条细则中规定:对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。这反映出地方政府出手依然比较谨慎。

政策示范效应明显

“‘沪七条’对于购房者的直接影响较小,但不能不关注对于市场预期、购房者心理预期的影响以及对于未来政策的示范效应。”杨红旭表示。

据悉,在目前房价上涨幅度较大的杭州、南京、苏州、厦门等地,也在酝酿新一轮的调控措施。厦门目前情况与上海类似,所以不排除会学习上海,同时有可能结合北京的“限价令”。

值得一提的是,从北京、上海、深圳已出台的调控升级政策中,增加供应均被摆到了重要的位置,如“京七条”中提出的加快自住型商品房体系建设等。这些均与10月份中央政治局针对住房问题的集体学习会议中强调的“促供应”相一致。维持土地供应的增长势头将有助于缓解市场供求矛盾,但房地产最终走向健康发展之路还是要依靠市场手段进行调节,要让市场规律发挥更大的作用。

“从未来趋势上讲,‘深八条’、‘京七条’、‘沪七条’等短期内过渡性政策,为房地产调控的长效机制出台做了铺垫,未来,凭借经济手段、市场手段代替行政化调控手段将是房地产调控的发展方向。”薛建雄认为。

从企业的角度而言,北京、深圳、上海三地接连出台新政至少给市场传递了当前房价上涨已超过政府底线的信息,这将在一定程度上影响部分开发企业在定价环节的心态,导致房价增速有所放缓。另外,部分高价项目预计也将在预售证申领环节遭遇阻力。

世邦魏理仕上海研究部董事谢晨认为,部分一线城市选择在十八大开幕前期出台这样的政策也是进一步表明房地产调控的决心。这个时间点也非常微妙,从银行放贷上来说,到了四季度可贷资金可能不是很充裕,放贷动力不足;而一般11月和12月也并非传统意义上楼市销售的旺季。新政对市场的影响、抑或是新政的真正执行力度到明年上半年才会有比较清楚的认识,而三中全会后中央对于未来楼市政策所传达出的导向也会对上海新政的执行力度、延续性、后续政策等方面产生影响。

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