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[土地]重估楼市调控模式:中央定调市场化 破解土地财政
来源:21世纪经济报道                  发布时间:2013/11/21 8:03:34

国家统计局11月18日数据显示,10月70个大中城市新建住宅售价同比上升9.6%,较9月份涨幅进一步扩大,是连续第17个月上涨。

新一届中央政府对房价上涨保持沉默,引发市场各项猜测。住建部政策研究中心主任秦虹透露,此前给中共中央政治局讲课时,本来准备了很多材料等待领导提问,但政治局领导并没有就房地产提问,自己只介绍了国内住房情况和个人建议,不清楚领导对于房地产政策是什么意见。

“三中全会传递出的信息有两点很重要,一是市场化,二是土地改革。”花样年集团总裁潘军认为,这将为房地产市场带来几年的平台发展期,但在更长的时间里,房地产市场的下滑不可避免。

楼市将趋于平稳

三中全会《决定》正在从户籍、人口、土地、财税、金融和市场化等多个方面,推动建立健全房地产长效机制。

中原地产北京市场总监张大伟分析认为,虽然文件中房地产内容不多,但房产税、增加供应等应对当下楼市问题的很多措施都有涉及,随着政策的落地执行,楼市有望回归平稳。

中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为,土地制度将会形成土地供应的多元化,打破政府垄断卖地,从而优化土地结构,增加土地供应量。

金融改革方面,中国指数研究院高级分析师徐琳认为,《决定》要求提高直接融资比重,意味着在市场化的金融体制下,市场和商业银行倾向于贷款给更加优质的房地产企业,有助于品牌房企获得更多低成本资金。另外,金融创新可能带来的融资多样化,如房地产信托(REITs)和资产证券化等,将进一步降低房企的开发经营成本。

她认为,优质企业在寻求资金时更具优势,融资成本降低,企业流动性增强,市场供应增加,然而中小企业面临的市场压力将增大,面临倒闭和兼并风险。因此房地产企业会更加分化,行业集中度也将进一步提升。

回归市场化

虽然今年3月以后未再出台全国性的调控政策,但10月以后,京沪深穗一线城市均出台了收紧楼市调控的措施。张大伟认为,近期部分房价上涨较快的二线城市很可能会跟进出台调控政策。

不过,多位房地产业界人士指出,地方出台的这些房地产调控措施,很大程度上只是一种政治姿态。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌认为,近十年的楼市调控几乎清一色的是需求方的政策,如限购限贷等政策几乎被用到极致。但形成鲜明对比的是供给方政策一直只闻楼梯声,不见下楼来。这样导致的结果是,需求方政策的效应越来越弱,但供需失衡的结构性问题却依然存在。以一线城市为例,在前几年控制需求的时候并未大幅提高供给,因而当被抑制的需求重新爆发时,不可避免地导致房价的飙升。

在此情况下,房地产调控去行政化,避免政府在房地产市场问题上的不作为和乱作为成为业界共识。其中的关键就是调整政府与市场的关系。但接受记者采访的多位人士指出,虽然《决定》指出了房地产未来制度建设的框架,至少在2014年之前,以限购政策为核心的行政性手段,将依然在一二线城市执行。

21世纪不动产市场总监桑豫峰认为,从短期来看,房地产市场不会发生显著变化,2014年房价仍将上涨;2015年以后则取决于集体建设用地入市的试点范围、房产税扩大试点的范围。但几乎可以肯定的是,房地产的制度性大变革即将启动,以暴涨为标志的房地产旧制度正在倒计时。

破解土地财政

三中全会《决定》提出,加快房地产税立法并适时推进改革。

曹建海认为,房地产税包括交易、持有和资本利得三个环节的税收,将会增加多套房持有者的持有成本,打击投资性购房等行为。房地产税将有助于构建一个新的地方税体系,破解地方政府土地财政困局。

不过,作为开征房产税基础的住房信息全国联网备受阻力而止步不前。财政部财政科学研究所所长贾康此前表示,联网的技术难度不大,但地方政府和一些民众并不情愿接受联网,受此阻力联网需要将近两年时间才能完成。

朱海斌认为,政府在引入房产税和资本利得税方面太过犹豫不决。房产税如果是类似上海或重庆试点的小规模征收,对房地产市场和地方财政的影响将微乎其微。从一线城市看,早推比晚推好,大规模推出比小范围试点更有效。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,房产税扩容与征收应学做“刀削面”,分批次逐步在各个城市扩围推进,首先一线城市及部分重点二线城市可以优先推进,比如深圳、北京、杭州等,其次,东中部省会省市都参与进来,接着,其他市场征收条件成熟的地级市也可以征收,尤其是东部一些地区的地级市。从房产税征收力度来讲,应该多学习上海、重庆这两年稳步推进的成效和方法。

 

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