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楚州区2008年房地产开发市场形势分析
来源:吴翔                  发布时间:2008/4/14

楚州区2008年房地产开发市场形势分析

楚州区房产管理局   朱岩婷 吴翔

 

2007年楚州区完成房地产投资12亿元,施工面积93m2(其中安置房施工面积14.5m2),竣工面积73m2,共计批准预售面积近50m2,与周边县区相比我区除略低于淮阴区外,均高于其他同类地区,从上述数据来看,楚州区去年房地产开发形势较好,商住房的价格上半年控制在2500/m2,下半年2800/m2,商品房市场出现一段求大于供的现象,那么2008年楚州区商品房市场形势将发展如何呢,现从几方面分析如下:

一、2008年楚州区房地产开发计划总量高于往年

今年区政府拟推出22块地块(含安置房建设),共计2700多亩。主要新开工项目13个,施工面积62.05m2(其中住宅39.09m2),竣工51.55m2(其中住宅34.09m2),投资9.21亿元;接转项目11个,施工面积72.04m2(其中住宅62.88m2),竣工70.24m2(其中住宅62.08m2),投资7.24亿元;两项总投资达16.45亿元。从上述数据看今年无论是我区的房地产投资额还是开发总量都明显高于住年,商品房的供应量不断扩大,商品房的空置面积会不会不断增加呢?我们以今年1-3月份楚州区的房地产开发情况来看:1-3月份完成房地产投资1.12亿元,与同期相比增长5%,施工面积36.04m2,与同期相比增长12%,新开工面积8.8m2,与同期相比增长8%,房屋竣工面积1.18m2比同期增长15%,实际销售0.96m2,比同期增长5%,而空置面积0.14m2,比同期降低15%,综上所述我区今年1-3月份的销售形势与去年同期相比略好于去年。

二、楚州区商品房开发还有较大的发展空间

按楚州城市总体规划要求,保护古城,发展新城,用3-4年的时间建成新城区的总体战略,目前楚州城市人口近30万人,随着城市化进程加强,到2012年达50万人,城市规划区范围现在30平方公里(除工业园区),老城区面积达15平方公里,人口20万人,新城区15平方公里,居住10万人,到2012年老城区人口15平方公里,居住10万人,新城面积35平方公里,居住40万人,为实现这样的规划目标,目前楚州区委、区政府将重点打造新城,搬迁老城区人口,主要计划有:①萧湖景区开发,计划拆迁20m2建筑,疏散人口2万人;②淮安府署开发,建城商业街区,重现历史繁华,搬迁20m2,疏散人口2万人;③河下古镇保护开发,疏散1万人;④月湖、勺湖及里运河风光带的整治改造,搬迁20m2,疏散人口2万人;⑤其它如老城区改造、古城墙遗址公园、关天培周边等整治改造,搬疏散人口近10万人,由此可见楚州区商品房的供应量在近2年内还不会出现饱和的状况,有一定的发展空间。

三、土地和建材价格持续增长,房价迟迟不回落,购房者在观望

去年以来,楚州区的地块价格一直处于上涨之中,且上涨幅度较大,三大建材的价格也持续上涨,目前楚州区商住用地平均每亩在120万元以上,好的地块每亩近达150万元,商业地块也在每亩60万元以上,与2006年相比增长30%,每平方米增长近200元,而土地成本作为房地产开发的主要成本和房价构成的主要要素之一,土地价格的上涨必然会导致房价的上涨,再加上原材料成本的加大,使目前楚州的房价在2900-3000/m2左右,好的景观楼盘售价在3100-3200/m2左右,此房价与去年同期相比增长了20%,使一部分购房者难以接受,但就目前楚州的物价水平走势来看,房价上升仍将有一定的区间,但涨幅可能今后一段时间内趋于稳定,回落的空间也很小。楚州目前的楼市状况是:观望者多于求购者。虽然统计的数据表明,今年1-3月份我区各项指标均高于去年同期,但与去年那种“火爆”的购房现象相比各销售点都显得“冷清”,难道是楚州区商品房真饱和了吗?回答是否定的,主要的原因是大部份购房者都在观望,由于国家现在对房地产开发进行调控,各商业银行对房贷也提高了门槛,贷款的利息也增长,全国各新闻媒体也不断报导大中城市的房价在回落的信息,使许多购房者抱有房价下降的心理想法,导致大部分购房者都在等待,等待房价的回落的时机到来。

四、房地产业在今后几年仍将是楚州的支柱产业之一

我区目前有30家房地产开发企业,其中二级开发资质13家,三级开发资质15家,是他们将楚州的房地产市场进入起步腾飞期,去年共完成房地产地税收6.8亿元,是政府财税收入的重要来源和渠道之一,经过调整和发展,楚州的商品房开发将继续保持稳定快速增长态势,预计今年将保持15%左右的增速,在新一届楚州区领导带领下,楚州的各项经济增长加快,企业效益提高,人们收入增多,消费水平的提升,必将对楚州房地产市场形成新的振动和支撑,使楚州的房地产开发市场迎来新的挑战机遇。

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